મુંબઈ | ૨૨ ઓક્ટોબર ૨૦૨૬ | રિઝર્વ બેંક ઓફ ઈન્ડિયા દ્વારા તાજેતરમાં રેપો રેટમાં વધારાથી હોમ લોન EMI ફરીથી ધ્યાન કેન્દ્રિત થયું છે. રેપો રેટ 25 બેસિસ પોઈન્ટ વધારીને 5.50% કરવામાં આવ્યો છે, જા સાથે RBIએ તેનું નીતિનું વલણ સખત કર્યું છે, જે વ્યાજ દર ચક્રમાં વળાંકનો સંકેત આપે છે.

વધતા દરોની ચર્ચા EMI વધારા પર કેન્દ્રિત છે ત્યાં એક બીજો પડકાર છે જેને ઘણા ઋણદારો અવગણે છે: લોનની મુદત અને કુલ ઋણ ખર્ચ પર દર વધારાની અસર.

મોટા ભાગના ઘર ખરીદનારાઓ માટે ઘર ખરીદવું એ તેમના જીવનની સૌથી મોટી નાણાકીય પ્રતિબદ્ધતા હોય છે. ડાઉન પેમેન્ટ ઉપરાંત તેઓ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જ, ઈન્ટીરિયર, ફર્નિશિંગ અને સ્થળાંતર ખર્ચ જેવા ખર્ચ પણ ભોગવે છે. પરિણામે ઘર ખરીદ્યા પછીના પ્રથમ થોડાં વર્ષો ઘણી વાર સૌથી વધુ આર્થિક રીતે મુશ્કેલ હોય છે.

છતાં ઘણા ઋણદારો ફ્લોટિંગ-રેટ હોમ લોન પસંદ કરવાનું ચાલુ રાખે છે, કારણ કે મંજૂરી સમયે તે થોડી સસ્તી લાગે છે.

વ્યાજ દર વધે છે ત્યારે ફ્લોટિંગ-રેટ ઋણ લેનારાઓને સામાન્ય રીતે બે વિકલ્પોનો સામનો કરવો પડે છે:

• ઊંચા EMI દ્વારા વધારો શોષી લેવો; અથવા

• EMI યથાવત રાખો અને લોનની મુદત લંબાવવા દો, જેનાથી સમય જતાં એકંદર ઋણ ખર્ચમાં વધારો થાય છે.

તાજેતરના વધારા પછી પણ રેપો રેટ પાછલા દર ચક્ર દરમિયાન જોવા મળેલા 6.50% સ્તરથી 100 બેસિસ પોઇન્ટ નીચે રહે છે, જે દર્શાવે છે કે લાંબા ગાળાની હોમ લોનના જીવનકાળ દરમિયાન વ્યાજ દરો કેટલા નોંધપાત્ર રીતે આગળ વધી શકે છે.

સૌથી વધુ નાણાકીય રીતે સંવેદનશીલ વર્ષોનું રક્ષણ

ઘર ખરીદનારાઓ વધતા દરના વાતાવરણમાંથી પસાર થઈ રહ્યા છે તેમ માસિક ચુકવણી પર વધુ નિશ્ચિતતા પ્રદાન કરતા ઉકેલોમાં રસ વધી રહ્યો છે.

કોટક મહિન્દ્રા બેંક હાઇબ્રિડ હોમ લોન પાત્ર ગ્રાહકોને બેંકની ફ્લોટિંગ-રેટ હોમ લોન ઓફરિંગની તુલનામાં 39, 52 અથવા 65 મહિના માટે હાઇબ્રિડ માળખું પસંદ કરવા માટે કોઈ અલગ પ્રીમિયમ વિના તેમના હોમ-લોન વ્યાજ દરને લૉક કરવાની અનુકૂળતા આપે છે. પસંદ કરેલા સમયગાળા દરમિયાન રેપો રેટ વધે તો પણ વ્યાજ દર અને EMI બંને યથાવત રહે છે. નિશ્ચિત સમયગાળા પછી લોન રેપો રેટ અને મંજૂરી સમયે જાહેર કરાયેલા પૂર્વનિર્ધારિત સ્પ્રેડ સાથે જોડાયેલા ફ્લોટિંગ-રેટ સ્ટ્રક્ચરમાં સંક્રમિત થાય છે.

દ્રષ્ટાંતરૂપી EMI સરખામણી: 65 મહિનામાં 100 bps રેપો રેટ વધારાની અસર

લોનની રકમ

ફ્લોટિંગ EMI (શરૂ થાય છે)

ફ્લોટિંગ EMI (મહિના 65)

હાઈબ્રિડ  EMI (શરૂ થાય છે)

હાઈબ્રિડ EMI (મહિના 65)

મહિના 65 ખાતે તફાવત

નિશ્ચિત સમયગાળામાં સંભાવ્ય લાભ

₹1 કરોડ

₹74,550

₹82,450+

₹74,550

₹74,550

₹7,900+

₹3.46 લાખ

₹75 લાખ

₹55,900

₹61,800+

₹55,900

₹55,900

₹5,900+

₹2.59 લાખ

ફક્ત સમજી લેવાના હેતુઓથી આ દ્રષ્ટાંત અપાયું છે. 25 વર્ષની મુદત સાથે ₹1 કરોડ અને ₹75 લાખની હોમ લોન, 7.60%નો નિશ્ચિત વ્યાજ દર, 65-મહિનાનો નિશ્ચિત દર સમયગાળો અને તે સમયગાળા દરમિયાન રેપો રેટમાં 5.50%થી 6.50% સુધીનો સંચયિત 100 બેસિસ પોઇન્ટનો વધારો ધારે છે. 6.50%નો રેપો રેટ અગાઉના દર ચક્ર દરમિયાન જોવા મળેલો ઉચ્ચ સ્તર હતો. લોનની રકમ, મુદત, બેન્ચમાર્ક વધઘટ, ગ્રાહક પ્રોફાઇલ અને લાગુ નિયમો અને શરતોના આધારે વાસ્તવિક પરિણામો બદલાશે.

કોટક મહિન્દ્રા બેંકના બિઝનેસ હેડ - મોર્ટગેજ નકુલ સક્સેનાએ જણાવ્યું હતું કે: "નવીનતમ નીતિના નિર્ણય એ યાદ અપાવે છે કે વ્યાજ દરો વિવિધ ચક્રમાંથી પસાર થાય છે. ઘર ખરીદ્યા પછીનાં પ્રથમ થોડાં વર્ષો ઘણી વાર ઋણ લેનારાઓ માટે સૌથી વધુ આર્થિક રીતે મુશ્કેલ હોય છે, કારણ કે તેઓ નવા EMI સાથે અનેક ઘરગથ્થુ પ્રતિબદ્ધતાઓનું સંચાલન કરતી વખતે બચતનું પુનર્નિર્માણ કરતા હોય છે. આવા વાતાવરણમાં મુખ્ય પ્રશ્ન એ નથી કે દરો વધશે કે ઘટશે, પરંતુ ઘરનું બજેટ કેટલી અનિશ્ચિતતા આરામથી શોષી શકે છે."

તેમણે ઉમેર્યું: "ઘણા ઋણ લેનારાઓ લોન મંજૂરી સમયે સૌથી નીચો દર મેળવવા પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે. જોકે તેમણે એ પણ ધ્યાનમાં લેવું જોઈએ કે જો આગામી થોડાં વર્ષોમાં વ્યાજ દરો વધે તો શું થશે. જે ગ્રાહકો ચુકવણી નિશ્ચિતતાને મહત્ત્વ આપે છે તેમના માટે હાઇબ્રિડ હોમ લોન રેપો રેટમાં વધારાથી ઉદભવતા EMI વધારા અને મુદત વિસ્તરણ બંને સામે રક્ષણનો નિર્ધારિત સમયગાળો પૂરો પાડી શકે છે."

વ્યાજ દર ચક્રમાંથી પસાર થાય છે તેમ સૌથી સ્માર્ટ હોમ લોન હંમેશાં આજે સૌથી નીચો હેડલાઇન રેટ ધરાવતી ન પણ હોય. તે એવી હોઈ શકે છે જે પોષણક્ષમતા, સુગમતા, નિશ્ચિતતા અને લાંબા ગાળાના ખર્ચને શ્રેષ્ઠ રીતે સંતુલિત કરે છે.